Investovat do akcií nebo do nemovitostí?

Akcie nebo investiční nemovitost? Pro zjednodušení uvažujme o investičním bytě, je to jednodušší investice a je pro všechny jasně představitelné, o čem se vlastně bavíme.

Co mám za volné peníze raději koupit? Co je výnosnější, co je bezpečnější? Odpověď na tuto otázku jsem se nedávno snažil najít s jedním klientem, říkejme mu Petr. S jeho souhlasem jsem se rozhodl vám napsat, k čemu jsme spolu dospěli.

Akcie nebo investiční nemovitost?

Petr vlastní kousek od krajského města domek, kde bydlí s rodinou. Domek koupil před deseti lety na hypotéku, zbývá mu doplatit 3 mil. korun. Příjmy jeho rodiny jsou dostatatečně velké, že by mohl hypotéku splácet rychleji, než musí. V minulosti ale Petr dbal mých rad a splácel jen to co musí a volné peníze cca 13 tis. měsíčně pečlivě spolu investujeme na kapitálových trzích. Tato investice k dnešnímu dni dosáhla hodnoty 3,2 mil. korun. Mohl by tedy předčasně splatit hypotéku a žít bez dluhů dál. Ale neudělal to, proč? Úroková sazba na hypotéce (doposud má úrokovou sazbu 2,5% z roku 2019, v letošním roce ho čeká refixace úroků, díky které mu úroková sazba vzroste cca na 5,5%.) je totiž nižší, než kolik vydělává tím, že peníze investuje. Přesvědčil se sám, protože jeho investice mu ročně v průměru vydělává 8%, což je o 2,5% až 5,5% více, než kolik platí úroků na hypotéce. 

Z výše uvedeného vyplývá důležitá rada.  Nikdy nesplácejte hypotéku dříve, než musíte. Neposílejte mimořádné platby. Investováním volných peněz vyděláte více, než kolik ušetříte na úrocích díky dřívějšímu splacení hypotéky.

Petr má tedy 3,2 mil zainvestováno a uvažuje, že investici prodá a nakoupí investiční byt. Jak se má rozhodnout? 

Jak nemovitost, tak akcie budou generovat výnos podobným způsobem – prostřednictvím růstu hodnoty majetku a pravidelného příjmu.

Investiční byt:

• Růst – hodnota nemovitosti v průběhu času roste.

• Příjem – nájem vyplácený vlastníkovi

Akcie:

• Růst – hodnota společnosti, která v čase roste.

• Příjem – zisky společnosti jsou vypláceny akcionářům prostřednictvím dividend.

Co říkají tvrdá čísla.

Podle známé studie ,,The Rate of Return on Everything, 1870–2015” byly reálné výnosy (tzn. očištěné o inflaci) nemovitostí a akcií ve vyspělých zemích v různých obdobích následující.

Tabulka 1: Reálné výnosy akcií a nemovitostí ve vybraných zemích (vážený průměr zahrnuje všech 16 zemí uvedených v původní studii).

Studie bohužel nezahrnuje data pro Českou republiku, kde údaje o výnosech nemovitostí tak hluboko do minulosti nesahají. Nicméně, podle Banky pro mezinárodní vypořádání (BIS) se reálné ceny rezidenčních nemovitostí od roku 2008 do poloviny roku 2023 zvýšily o 32,4 %, což odpovídá průměrnému ročnímu zhodnocení 1,9 %. Tento údaj také nezahrnuje nájmy.

Graf 1: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí pro Českou republiku (2008-2023)

Pro srovnání ještě uvádím vývoj reálných cen nemovitostí v Německu a v Itálii

Graf 2: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí pro Německo (1970-2023)

Graf 3: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí pro Itálii (1947-2023)

Z výše uvedených tabulek jednoznačně vyplývá závěr, že je výnosnější investovat do akcií, než do nemovitosti.

Konečné rozhodnutí, zda investovat do nemovitostí není tak jednoduché a musíme projít ještě další kritéria:

Osobní preference - investiční nemovitost může v budoucnu sloužit jako bydlení pro vaše děti nebo rodinu. Může tak sloužit jako jistá stabilita a zázemí pro vaší rodinu. Navíc na byt si můžete sáhnout a každý den se můžete podívat, že existuje. U akciové investice vidíme jen číslo na obrazovce.

Diverzifikace - pokud vlastníte investiční portfolio, tak část z tohoto portfolia může být nemovitost dobrou volbou. Ale pozor, z celého vašeho investičního portfolia by nemovitosti měly činnit menší část, maximálně 33%. Ze světových statistik vyplývá, že nemovitosti jsou v portfoliu investora průměrně zastoupeny z 20%. Neexistuje žádný rozumný důvod, aby měl investor ve svém portfoliu zastoupeny nemovitosti výrazně více.

Graf 4: Složení investičních aktiv a základního kapitálu v hlavních světových ekonomikách.

Likvidita - nemovitost nemůžete rychle a snadno přeměnit na hotovost. Bude to trvat dlouho (často 6 měsíců +) a budete mít nižší flexibilitu s ohledem na požadovanou částku (např. pokud potřebujete 500 000 Kč a vlastníte nemovitost za 10 000 000 Kč, nemůžete prodat jen jednu ložnici. Dobře sestavené investiční portfolio můžete kdykoli prodat celé nebo jeho část za aktuální tržní cenu.

Náklady na držení - nemovitost musíte časem opravovat a rekonstruovat, pokud chcete, aby si držela svou cenu na trhu. Kdo říká, že byt nemusí rekonstruovat, tak může porovnat tržní ceny bytů z roku 1970 bez rekonstrukce (typycky jádra a kuchybě) a s rekonstrukcí. Jsem přesvědčen, že i dnes nový nebo zrekonstruovaný byt bude potřeba během 30ti let výrazně opravit nebo zrekonstruovat, pokud bude chtít jeho majitel dosahovat maximálního výnosu z nájmu nebo případného prodeje. Podle mého odhadu musí majitel investiční nemovitosti počítat, že minimálně 50% výnosů z nájmů musí vrátit do nemovitosti ve formě oprav a rekontrukcí.

Oproti tomu akcie nemusíte rekonstruovat anebo opravovat. Veškeré náklady na držbu a správu jsou již z výše uvedených výnosů odečteny. 

Nejisté výnosy - nájemné u bytu není jisté. Nájemce může kdykoliv odejít a vám může chvilku trvat, než najdete nového. Zabere vám to čas a vaši energii. Nebo si musíte někoho zaplatit (další náklady), kdo to udělá za vás. Ať tak nebo tak, bude vás to stát peníze

Pravidelných a jistých výnosů z akciové investice lze dosáhnout vhodnou diverzifikací portfolia pomocí pasivní investice do světových akcií.

Stabilita - lidé mají představu, že cena nemovitostí stále roste, možná trochu kolísá, ale není to vidět. Nikdo v praxi nezjišťuje cenu investičního bytu každý den nebo měsíc. Takže pokles ceny bytu nevidí, neví o něm. Skutečnou tržní cenu zjistí až v okamžiku prodeje. Naproti tomu ceny akcií kolísají. Ceny akcií dokážou během měsíce klesnout i o 50% v případě nějakého velkého průšvihu. Dlouhodobě se vždy ceny vrátí zpět, v průměru do 5ti let. Akcie tedy poskytují kolísání ceny a jejich aktuální cenu můžeme neustále sledovat na obrazovce svého monitoru.

Jaký závěr Petr udělal? Akcie nebo investiční byt?

Ekonomický přínos jednoznačně ukazuje na investici do nemovitosti, proto přemýšlel, zda nenajde jiný důvod pro nákup investičního bytu. Pro bydlení současné ani budoucí ho nebude on ani jeho rodina potřebovat. Argument diverzifikace nelze u Petra použít, protože pokud by koupil investiční byt, tak by v jeho portfoliu byla tato nemovistost zastoupec příliš, podel kupní ceny ze 70% až 100%. Zajímavý pohled na celou situaci by bylo, kdyby Pavel uvažoval o pořízení investiční nemovistori na další hypotéku. Tím by mu velká část akciového portoflia zůstala zachována a přitom by vlastnil i investiční nemovistost. Riziko nesplacení hypotéky by bylo nulové, protože v případě nedostatku peněz na splátky by mohl prodat část akciového portfolia, aby měl na splátky hypoték. Touto cestou Petr nechtěl jít, protože nechce splácet dvě hypotéky a měl by pocit, že je příliš zadluženy.

Petr se nakonec rozhodl investiční nemovitost nekupovat a nadále pravidelně investovat do akciového portfolia, u kterého má z dlouhodobého hlediska velkou pravděpodobnost dosažení větších výnosů než z investiční nemovitosti. Navíc s akciovým portfoliem má minimum starostí a velmi vysokou likviditu v případě potřeby finančních prostředků na nenadálé životní potřeby.

Na závěr citát nositele Nobelovy ceny za ekonomii Roberta Shillera: ,,Pokud se podíváte na historii trhu s rezidenčními nemovitostmi, zjistíte, že není dobrým poskytovatelem kapitálových výnosů. Je totiž primárně poskytovatelem našeho ubytování…”