Na hypotéce nelze vydělat. Opravdu?

V článku „Volné finance ve firmě. Vyvést je nebo je ve firmě nechat?“ jsem popisoval příběh podnikatele Ondry, který disponuje volnými finančními prostředky ve své firmě. Ondrovi jsem doporučil vyplatit si dividendu ve výši 8,7 milionu korun po zdanění a tuto částku rozdělit mezi hotovost, investiční nemovitost a kapitálovou investici. Po 15 letech by hodnota takto vytvořeného portfolia byla ve výši 21,5 mil. Jde o velmi bezpečný a podle mě konzervativní způsob vytváření kapitálu. Rizika jsou malá. Článek si můžete přečíst zde. Výsledná struktura Ondrova majetku po 15 ti letech vyšla následovně:

Možná se pozastavujete nad roční mírou zhodnocení nemovitosti o 6 %, které vám může připadat vysoká. Vysvětlím. Počítal jsem se zhodnocením ceny nemovitosti o 2 % ročně a s výnosem z nájmu ve výši 4 %. Dohromady roční výnos nemovitosti vychází na 6 %.

Nyní pojďme spočítat variantu, kdyby si Ondra na koupi investičního bytu vzal 75% hypotéku na 30 let ve výši 2,915 milionu korun." Tato úvahu počítá s tím, že by na koupi nemovitosti použil z volných peněz pouze 1 mil. korun a „o ušetřených 2,915mil“ by více investoval do kapitálového majetku. Při průměrné úrokové sazbě 4 % bude měsíčně splácet hypotéku 13.917,- . Komerční nájemné v investičních bytech se běžně pohybuje 4 % z hodnoty nemovitosti, v našem případě tedy 13.050 měsíčně. Nájem nám v tomto případě téměř pokrývá hypoteční splátku a Ondra by musel ze svého měsíčně doplatit 867,- Tato částka se bude časem zmenšovat tím, jak bude klesat úroková sazba a budou se zvyšovat tržní nájmy.

A nyní se dostáváme k výsledku nákupu investiční nemovitosti na hypotéku po 15 letech. Hodnota Ondrova majetku s použitím hypotéky bude činit 26,298 milionu korun. Jak jsem k tomu došel? Ondra na nákup investiční nemovitosti použije pouze 1 milion korun, zbytek investuje do kapitálového majetku. Touto operací se výrazně navýší ziskovost jeho investice do nemovitosti na 12,8 % ročně (použil méně svého kapitálu ke koupi nemovitosti, která bude mít po 15 letech stejnou hodnotu, jako kdyby ji koupil bez hypotéky) a zároveň se výrazně navýší korunový zisk z kapitálového majetku, protože investice do kapitálového majetku je nyní o 2,915 mil vyšší. Výsledná hodnota jeho investičního majetku bude po 15 letech 26,298mil korun.

Pokud od celkového majetku 26,298 mil odečteme hodnotu dluhu (hypotéky) ve výši 1,881 mil, tak nám výsledná čistá hodnota Ondrova majetku po 15 letech vychází na 24,417mil.  Bez použití hypotéky by hodnota Ondrova majetku činila 21,538mil.

Rekapitulace:

Hodnota Ondrova majetku po 15 letech bez použití hypotečního úvěru: 21,538mil.

Hodnota Ondrova majetku po 15 letech s použitím hypotečního úvěru: 24,417 mil.

Rozdíl ve výši 2,879mil vznikl pouze rozdílem v úrokových sazbách. Hypoteční úroková sazba 4 % je dlouhodobě nižší než dlouhodobý výnos z kapitálového majetku ve výši 7 %. Protože jsme mohli na kapitálových trzích investovat více, tak jsme ve výsledku více vydělali. Přesně o 2,879 mil, to je měsíčně 15 994,- korun. Ano, Ondra může měsíčně vydělávat o 15.994,- korun více jen díky tomu, že bude investiční nemovitost financovat pomocí hypotečního úvěru místo toho, aby ji koupil za své peníze.

Ještě jedno číslo stojí za zmínku, a tím je roční výnos Ondrova investičního majetku bez použití hypotéky ve výši 6,23 %. V případě použití hypotéky bude Ondra vydělávat ročně 7,65 %. Tohoto rozdílu můžeme velmi efektivně využít k rychlejšímu růstu hodnoty Ondrova majetku s minimálním navýšením rizikovosti.

Stále uvažujete o koupi investiční nemovitosti za své peníze?