Sázet pouze na investiční nemovitosti? Hazard.

Tento rok jsem se setkal s několika investory, kteří mají téměř celý svůj majetek investovaný v investičních nemovitostech. Celkový jejich investiční majetek se shodně pohybuje mezi 30 mil až 60 mil korun.  Někteří z nich cítí, že mít všechno v nemovitostech není úplně ideální, někteří v tom vidí ideální zabezpečení sebe a rodiny do budoucna. Rozhodl jsem se jejich situaci zobecnit.

Vlastnit investiční nemovitost může přinášet radosti ale i starosti.

Výhody	Nevýhody
Znalost oboru a lokálního prostředí	Velká koncentrace na jeden typ aktiv
Možnost použít páky (hypotéku)	Velká vazba na českou ekonomiku
Cena nekolísá	Nutnost vícenákladů – opravy, rekonstrukce
Mohu kdykoliv prodat	Malá likvidita
Pravidelný příjem z nájmu	Řešit problémy s nájemníky, nejistý nájem

Všichni investoři do nemovitostí berou nemovitost jako jistotu, kterou jim nikdo nevezme a která jim přináší téměř jistý příjem. Ano, mají pravdu. Bohužel svět i Evropa znají hodně případů, kdy ceny nemovitosti desítky let nerostly. Já jsem si vzal na pomoc graf, ve kterém je hodnota investice do amerických nemovitostí porovnána s ostatními investicemi. Nemovitosti dlouhodobě vykazují menší zisky než dluhopisy, zlato a akcie. A to výrazně. Akcie dokonce od roku 1972 do dnes vykazují desetkrát větší výnos než nemovitosti. Důvodů je několik. Tím hlavním důvodem je skutečnost, že pro cenu nemovitosti je klíčové její okolí, které majitel jen těžko může ovlivnit (daně, sousedy, infrastrukturní stavby, geopolitické vlivy apod.). Pro zajímavost, osobně jsem potkal investora, který v lednu 2022 byl na Ukrajině a chtěl kupovat činžovní bytový dům. Naštěstí pro něj nestihl smlouvu podepsat do začátku války. V červnu 2022 viděl fotku toho domu – půlka domu byla v troskách. Kdyby koupi stihnul, tak dnes má nulu. Ani pojišťovna by mu nic nedala, protože pojišťovny nepojišťují škody vzniklé válečným konfliktem.

Každá nemovitost vyžaduje pravidelné opravy a rekonstrukce. Dlouhodobě to vychází tak, že abychom udrželi cenu nemovitosti na dané úrovni, tak musíme do její údržby a oprav investovat částku, kterou dostaneme z nájmu. Ve výsledku náš výnos z investice do nemovitosti tvoří pouze růst její hodnoty. A ten je hodně závislý na lokálním vývoji, který je rizikový a neovlivníme ho.

Porovnání vývoje investice 10 000 USD do různých typů aktiv od roku 1972

Při přemýšlením nad tím, jak investovat své peníze, musíme brát v úvahu, jak velký majetek máme. K tomu je důležité si uvědomit, k čemu daná část majetku má sloužit.

K tomu nám slouží takzvaná pyramida bohatství.

Kromě likvidní rezervy na život a na případné další investice je klíčová druhá úroveň Ochrana majetku. Tato úroveň slouží k zajištění základních potřeb rodiny, tedy jako zdroj pro výplatu renty a případě pro příští generace. Tedy ti investoři, se kterými jsem se letos sešel a měli majetek v investičních nemovitostech, jsou na této úrovni majetku. O tuto část majetku nesmí rodina přijít. Tedy musí velmi pečlivě zvážit, jak s tímto majetkem nakládat, aby nikdy nebyl vyčerpán a za jakýchkoliv ekonomických a společenských událostí byl tento majetek zachován a plnil svou funkci.

Toto zadání se dá splnit pouze tím, že naše portfolio bude splňovat následující kritéria:

-            Bude široce diverzifikováno

o   Různé typy aktiv

o   Různé měny

o   Různá světová teritoria

-            Vysoká likvidita a přenositelnost (možnost změnit způsob investování)

-            Velmi kvalitní světoví správci majetku

-            Vysoký rating investičního produktu

-            Daňově optimální

Pro inspiraci, jak investují bohaté světové rodiny spravující majetek několik generací můžeme použít UBS Family Office Report 2024

Z grafu vyplývá, že v investičních nemovitostech mají tyto bohaté rodiny pouze 10% svého majetku. Důvodem je právě skutečnost, že nemovitosti dlouhodobě nedosahují takového výnosu jako jiná aktiva a zároveň se o ně je potřeba starat.

Pro českého investora majetku zjednodušeně rozdělit na třetiny s tím, že akcie a dluhopisy budou investované velmi diverzifikovaně a investované mimo Českou Republiku. 

V případě, že se rozhodnete svůj majetek lépe rozložit a snížit tím riziko zaměření se pouze na nemovitosti v jednom malém statě, tak mě určitě kontaktujte. Touto změnou si zajistíte vyšší výnos při snížení rizika. Vaše děti vám v budoucnu poděkují, protože i pro ně bude určitě jednoduší se starat o investiční portfolio (občas zkontrolovat výpis, třeba jednou za rok) než o nemovitosti (řešit nájemníky a rekonstrukce).