Prodal 30 milionů v nemovitostech. A konečně se mu ulevilo.

Občas se mi ozve klient, který nemá problém s výší majetku. Má problém s tím, kolik života ho stojí ho udržovat.

Tahle případová studie je typická pro českého investora kolem padesátky: majetek vybudovaný přes nemovitosti, děti už dospělé, energie na „řešení kolem“ klesá – a naopak roste chuť mít klid, přehled a důstojnou rentu.

Výchozí situace

Klientovi je 50 let. Drží investiční nemovitosti cca za 30 mil. Kč. Dlouhé roky to fungovalo: nájemné chodilo, ceny rostly, majetek se zvětšoval.

Jenže dnes má jiné priority:

• dvě děti (25 a 30 let),

• každému chce dát cca 3 mil. Kč,

• sám chce zbytek použít na nekonečnou rentu (tedy dlouhodobé čerpání tak, aby se kapitál ideálně nespotřebovával),

• a hlavně: už se nechce o nemovitosti starat.

A to je ten zlom. Neřešíme „co vydělá víc“. Řešíme:

Jak má vypadat majetek, který vám v důchodu slouží – a ne vás zaměstnává?

Proč jsme začali uvažovat o změně

1) Nemovitosti nejsou pasivní. Jsou jen „méně vidět“

Papírově vypadá nájem jako stabilní renta. V praxi do toho ale vstupuje prázdnost, opravy, vyjednávání, pojištění, daně, správa, riziko neplatičů.

A i když si správu zaplatíte, pořád to není „bez práce“ – jen se z práce stane kontrola práce někoho jiného.

2) Likvidita: z bytu neodkrojíte 2 % na rentu

Nemovitost je skvělá na budování. Horší je na čerpání.

Když potřebujete pravidelně „brát rentu“, u bytu to vypadá jednoduše (nájem). Ale jakmile chcete:

• poslat dětem konkrétní částky,

• nebo mít možnost zvýšit/ snížit čerpání,

• nebo rychle reagovat na situaci…

…tak je finanční portfolio prostě pružnější.

3) Koncentrace rizika

U nemovitostí máte často „velké sázky“ na pár adres. Region, typ nemovitosti, legislativa, trh nájmů, lokální poptávka.

Finanční portfolio jde poskládat tak, aby bylo globální, sektorově rozložené a měnově pestřejší.

Konkrétní čísla: kolik je „nekonečná renta“ v tomto případu

Klient má 30 mil. Kč v nemovitostech.

Dary dětem: 2 × 3 mil. Kč = 6 mil. Kč

Zbývá cca 24 mil. Kč jako základ pro rentu.

V praxi vždy počítáme ještě s transakčními náklady (prodej, čas, případně daně, poplatky, rezerva). Abych byl konzervativní, budu počítat s variantou, že po „všem“ bude k dispozici 22–24 mil. Kč.

Varianta A: čistý model „nekonečná renta“ (cca 3 % ročně)

• z 24 mil. Kč je 3 % = 720 000 Kč ročně = 60 000 Kč měsíčně

• z 22 mil. Kč je 3 % = 660 000 Kč ročně = 55 000 Kč měsíčně

To je renta, kterou lze dlouhodobě nastavit tak, aby při rozumném portfoliu a disciplíně kapitál měl šanci přežít desítky let a často i růst (není to garance, ale je to robustní rámec).

Varianta B: „komfortnější“ renta (cca 4 % ročně)

• z 24 mil. Kč je 4 % = 960 000 Kč ročně = 80 000 Kč měsíčně

• z 22 mil. Kč je 4 % = 880 000 Kč ročně = 73 000 Kč měsíčně

Tohle už je vyšší čerpání. Dává smysl, když klient:

• má ještě jiné příjmy (např. podnikání, budoucí důchod, další rezervy),

• nebo je ochoten akceptovat, že v některých letech bude rentu snižovat,

• případně že kapitál nebude „věčně stejný“.

Pro klienta jsme volili výchozí rámec 3 %, protože jeho hlavní cíl byl klid a udržitelnost.

Daňově a rodinně: proč je tohle často jednodušší

Dar dětem

V přímé linii (rodič–dítě) je darování v ČR typicky bez daně. Prakticky řešíte spíš dokumentaci (ať je dar prokazatelný) a rodinnou dohodu, než daňovou zátěž.

Prodej nemovitostí

Pokud jsou splněné časové testy, prodej může být osvobozen od daně z příjmu. A to je v těchto případech často game-changer: „přesun“ z cihel do portfolia jde udělat bez velkého daňového tření.

Nástupnictví

A teď jedna věc, která bývá podceňovaná:dělit portfolio je snadné, dělit nemovitosti je rodinný sport.

U finančního portfolia umíte:

• férově rozdělit hodnotu,

• přesně určit podíly,

• vyhnout se spoluvlastnictví bytu sourozenci,

• a především: dětem nepředat „projekt“, ale hodnotu.

Jak jsme to vyřešili (stručně, ale prakticky)

1. Rozhodnutí snížit realitní zátěž (ne „zavrhnout nemovitosti“, jen přestat na nich stát celý majetek).

2. Postupný prodej – aby se dalo pracovat s cenou, časem i rizikem.

3. Dary dětem (každému cca 3 mil. Kč).

4. Vytvoření diverzifikovaného portfolia a nastavení renty kolem 55–60 tis. Kč měsíčně (podle toho, kolik kapitálu reálně po přesunu zůstane).

5. Dohoda, že renta je živý plán: v dobrých letech může být vyšší, v horších letech se dočasně přibrzdí.

Pointa

Nemovitosti jsou skvělé, když:

• chcete budovat majetek,

• zvládáte operativu,

• a baví vás být trochu „mini správce“.

Finanční portfolio často vyhrává, když:

• chcete čerpat,

• chcete jednoduchost,

• a chcete, aby majetek sloužil vám i dětem bez zbytečných třenic.

A pro padesátiletého investora, který už nechce řešit nájemníky?Je to často přesně ten moment, kdy dává smysl udělat z majetku nástroj klidu.